Por: José Rivas Valladares
Abogado P. Universidad Católica de Chile / socio JRV Abogados
Si bien es cierto la jurisprudencia se mira principalmente a través del prisma de los tribunales superiores de justicia, por razones diversas tales como la propia superioridad judicial, la clase de recursos, la cantidad de jueces, la complejidad de la materia, etc.; ocurre que de tanto en tanto surgen fallos de tribunales inferiores o de primera instancia que, al quedar firmes por no haber sido recurridos, igualmente generan una jurisprudencia que sirve de directriz al propio tribunal y para otros jueces con la misma competencia.
En el caso de marras, el Juzgado de Policía Local de Lo Barnechea pronunció un fallo el 29 de septiembre del presente año (rol N°258.313-15-2019) en que fija la posición jurídica de un arrendatario que realizó diversas denuncias, entre ellas solicitando la declaración de nulidad de un reglamento, nulidad de multas, exclusión de gastos comunes, nulidad de intereses, cese de cobro de multas, citación a asamblea extraordinaria de copropietarios, multar a los órganos de la administración, etc.; y demandando junto a su grupo familiar a la Administración y al presidente del Comité de Administración, por supuestos vicios y perjuicios, por la friolera de $114.795.900.- Cabe señalar, y se hará un breve paralelo más adelante, que el proceso se ventiló al amparo de la Ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, derogada en abril de este año 2022 por la Ley N°21.442.
La defensa de los denunciados y demandados opuso diversas excepciones dilatorias, perentorias y de fondo y, primeramente, la excepción dilatoria de incompetencia del tribunal. En efecto, y tal como lo recoge la sentencia, asilándose en los artículos 31 y ss. de la Ley N°19.537, expresa que serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la Ley N°18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador. Es decir, que para demandar ante ese juzgado, la persona debía ser copropietaria y, por tal razón, el tribunal considera que el arrendatario carece de legitimación activa y además, por tanto, es incompetente.
Entre otros aspectos llamativos del fallo, resalta que el juicio se inició en el año 2019 bajo la Ley N°19.537, se tramitó casi íntegramente en pandemia y su conclusión aparece cuando impera otra ley que regula la copropiedad inmobiliaria. Lo anterior significa que los órganos de la comunidad se vieron sujetos a un proceso judicial por una cifra astronómica -y más aún el presidente del comité de administración ejerciendo un cargo ad honorem– porque simplemente un arrendatario contrariado con el actuar de dichos órganos, decidió junto a su grupo familiar llevarlos a juicio y dejar de pagar determinados gastos, que hoy en día la ley denomina obligaciones económicas, concepto más comprensivo que lo que existía en la ley anterior.
La importancia radica en que -haciendo un paralelo entre ambas leyes- el arrendatario se encuentra inhibido por sí solo de incoar conflictos jurídicos relativos a ciertas materias, ante los juzgados de policía local.
En efecto, en la Ley N°19.537, el arrendatario aparece en diversos artículos (arts. 14 bis, 20, 23, 32, 36) y en otras a su turno en la Ley N°21.442 (arts. 4, 5, 8, 9, 17, 20, 21, 27, 41, 42, 60, 68, 90, transitorio 3°).
Sin embargo, del análisis comparado de ambas normas, se tiene que en la ley derogada el arrendatario tenía derechos limitados y que en todo caso es la unidad y el copropietario quienes resultaban principalmente obligados por la normativa. En la nueva ley, se amplía algo más el catálogo de derechos u obligaciones para el arrendatario, disponiendo por ejemplo en su artículo 20, acerca de las funciones del administrador, que debe informar al comité de administración las gestiones realizadas para el cobro de las obligaciones económicas respecto de los propietarios, arrendatarios u ocupantes morosos. Esto es relevante, porque igualmente es el copropietario el obligado, pero se menciona expresamente al arrendatario vinculado a las obligaciones económicas, que el artículo 2 N°8, define como todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad. Lo anterior sin perjuicio de los acuerdos contractuales entre arrendador y arrendatario.
En todo caso, de ambas normas se desprende que el arrendatario se encuentra inhibido de incoar litigios ante el juez de policía local de la manera que podría hacerlo el copropietario, por lo que la sentencia mencionada se encuentra perfectamente fundada en la ley procesal y de fondo, relacionándolas el tribunal armónica y sistemáticamente.